Cuando se trata de vender una propiedad, ya sea una casa o un departamento, es común enfrentarse a una serie de trámites que pueden llevar tiempo. Esta situación se complica aún más cuando el vendedor no cuenta con la documentación adecuada para agilizar el proceso de compra-venta.
Si te encuentras en esta situación, en colaboración con el sitio propiedades.com, la revista Proteja su Dinero te proporciona toda la información necesaria sobre los documentos requeridos para vender tu casa o departamento, además de los aspectos fiscales que debes considerar en 2026.
Requisitos: documentos necesarios para vender una casa o departamento
Para facilitar el proceso de venta de tus inmuebles, es recomendable tener toda la documentación y papeleo preparados y accesibles. Si no estás seguro de qué documentos necesitas, aquí te proporcionamos una lista de los documentos necesarios para la compraventa de una casa o departamento:
- Identificación oficial del propietario: puede ser tu credencial para votar del INE vigente. En caso de que haya varios propietarios, se requerirá la identificación de cada uno, junto con un acta de matrimonio u otro documento oficial que establezca la relación entre los copropietarios.
- Título de propiedad (escritura): es un documento crucial para vender una casa, ya que certifica que la propiedad está a nombre de una persona específica (el propietario) y que no existen restricciones legales para su venta. Debe estar ya inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de tu entidad federativa, no solo firmada ante notario.
- Certificado de libertad de gravamen: también conocido como Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, verifica que la propiedad no tiene deudas o gravámenes pendientes. Tiene una vigencia limitada (suele solicitarse con una expedición reciente) y se tramita en el Registro Público de la Propiedad, proporcionando el nombre del titular, la dirección del inmueble y el número de folio de registro.
- RFC con Constancia de Situación Fiscal actualizada y CURP del vendedor, que el notario solicitará para la operación y para el cálculo del ISR correspondiente.
- Pago del impuesto predial y servicios: el impuesto predial es una obligación para los propietarios de bienes raíces y debe pagarse anualmente. Es importante estar al corriente en los pagos de este impuesto, así como de otros servicios básicos como agua, electricidad, etc. Los adeudos pueden afectar la venta de la propiedad y dar lugar a problemas legales.
- Avalúo: es un proceso para determinar el valor de un inmueble en función de sus características y la fecha actual. Es realizado por un valuador profesional y sirve como una estimación justa del precio del inmueble, aunque no es el costo final.
- Comprobantes de que el inmueble es tu casa habitación (si buscas la exención de ISR): credencial para votar con ese domicilio, estados de cuenta bancarios, recibos de luz, agua o teléfono.
Paso a paso para vender tu propiedad
- Reúne y verifica tus documentos: revisa que tu escritura esté inscrita en el RPP y que no haya inconsistencias entre tu identificación, tu domicilio fiscal y la dirección del inmueble.
- Solicita el certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad de tu entidad.
- Actualiza tu Constancia de Situación Fiscal ante el SAT si tu domicilio fiscal cambió.
- Contrata un avalúo con un valuador profesional para determinar el precio de referencia del inmueble.
- Verifica que estés al corriente en el pago del predial y los servicios del inmueble.
- Acude con un notario público para formalizar la compraventa; el notario revisará tu documentación y determinará si aplica la exención de ISR por venta de casa habitación.
- Firma la escritura de compraventa ante notario y espera a que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad a nombre del comprador.
Costos y tiempos
| Concepto | A cargo de | Referencia |
|---|---|---|
| Honorarios notariales, certificados y trámites | Vendedor (según acuerdo) | Puede representar varios miles de pesos; varía por notaría y entidad |
| ISR por enajenación | Vendedor | Exento hasta 700,000 UDIS si es tu casa habitación (una vez cada 3 años); el notario retiene 20% como pago provisional si no aplica exención |
| ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) | Comprador | Varía por estado o municipio |
| Reunir toda la documentación desde cero | Vendedor | Puede tomar de 2 a 6 semanas, según trámites pendientes |
Consulta el dato vigente del valor de la UDI y los montos exactos de exención en sat.gob.mx, ya que estas cifras se actualizan periódicamente.
Aspectos fiscales: ISR por venta de tu propiedad
Si el inmueble es tu casa habitación, los primeros 700,000 UDIS del precio de venta están exentos de ISR conforme al artículo 93, fracción XIX de la Ley del ISR. Esta exención solo puede aplicarse una vez cada tres años, y el notario debe verificar que el domicilio del inmueble coincida con tus comprobantes (identificación, recibos de servicios, estados de cuenta). Tu domicilio fiscal no puede estar registrado en el inmueble que vendes al momento de la operación.
Si la venta no califica como casa habitación —por ejemplo, propiedades de inversión, terrenos o segundas residencias—, deberás pagar el ISR sobre la ganancia total, sin la exención de UDIS. En ambos casos, el notario retiene un pago provisional (generalmente 20% del precio de venta) que ajustas en tu declaración anual.
Estrategias para una venta exitosa
Si ya tienes todos los documentos necesarios a mano, también es importante considerar algunos otros aspectos. En CONDUSEF, nos preocupamos por tu bienestar financiero, por lo que aquí te ofrecemos nuestros mejores consejos para vender tu casa o departamento sin problemas:
- No descuides el mantenimiento: aunque estés vendiendo tu propiedad, no debes descuidar su mantenimiento. Repara las imperfecciones visibles y aquellos aspectos necesarios para el buen funcionamiento del inmueble, ya que esto aumenta su valor y atractivo para los posibles compradores.
- Programa las visitas y sé paciente: es posible que no vendas tu casa o departamento en el primer intento. Probablemente tendrás que programar varias visitas para que los compradores interesados puedan evaluar todos los detalles.
- Busca ayuda profesional si es necesario: si sientes que no dispones del tiempo suficiente para dar seguimiento al proceso de compra-venta, considera la opción de solicitar la ayuda de un agente inmobiliario o una empresa Proptech.
Errores comunes al vender una propiedad
- Intentar vender con una escritura solo firmada pero no inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
- No verificar que el domicilio fiscal coincida con el inmueble que buscas vender bajo la exención de casa habitación, lo que puede hacer que el notario niegue la exención de ISR.
- Dejar adeudos de predial o servicios pendientes, que pueden detener o cancelar la operación ante notario.
- No solicitar un certificado de libertad de gravamen actualizado, lo que puede generar sorpresas si existe algún crédito o embargo sobre el inmueble.
- Aplicar la exención de ISR sin haber esperado el periodo de 3 años desde la última vez que la usaste.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos son indispensables para vender mi casa? Identificación oficial, escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, certificado de libertad de gravamen, RFC con Constancia de Situación Fiscal, comprobante de pago del predial y, si buscas la exención de ISR, comprobantes de que es tu casa habitación.
¿Tengo que pagar ISR si vendo mi casa? Si es tu casa habitación, los primeros 700,000 UDIS de la venta están exentos de ISR (una vez cada 3 años). Si no califica como casa habitación, debes pagar ISR sobre la ganancia total.
¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor? El ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) lo paga el comprador, y su monto varía según el estado o municipio donde se ubique la propiedad.
¿Qué es el certificado de libertad de gravamen y dónde lo obtengo? Es un documento que certifica que tu propiedad no tiene deudas o gravámenes pendientes. Se solicita en el Registro Público de la Propiedad de tu entidad federativa con el folio real del inmueble.
¿Cuánto tiempo toma reunir toda la documentación para vender? Si partes de cero, puede tomar entre 2 y 6 semanas, dependiendo de si tu escritura ya está inscrita, si tienes adeudos pendientes y si necesitas actualizar tu Constancia de Situación Fiscal.
¿Es obligatorio contratar un notario para vender una propiedad? Sí, la compraventa de un inmueble debe formalizarse ante notario público para que sea válida legalmente e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
¿Puedo vender mi propiedad si aún tengo un crédito hipotecario activo? Sí, pero deberás liquidar el crédito (generalmente con el pago del comprador) y obtener la cancelación de la hipoteca antes de poder transmitir la propiedad libre de gravamen.
¿Qué pasa si no actualizo mi domicilio fiscal antes de vender? Si tu domicilio fiscal no coincide con el inmueble que vendes, el notario puede negarte la exención de ISR por casa habitación, por lo que tendrías que pagar el impuesto sobre la ganancia total.