El Servicio de Administración Tributaria (SAT) mantiene vigente en 2026 un esquema de exención fiscal para créditos hipotecarios, con el objetivo de aliviar la carga financiera de miles de contribuyentes que buscan comprar, ampliar o remodelar su vivienda.
En un escenario donde el costo de vida sigue en aumento y adquirir una vivienda es cada vez más complicado, esta medida está diseñada para hacer más accesible el sueño de tener un hogar propio para los mexicanos.
Uno de los aspectos más relevantes de este esquema es la exención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en los intereses de créditos hipotecarios, lo cual se traduce en un importante beneficio fiscal para quienes financian la compra de una casa.
El SAT confirma que no se cobra IVA en los intereses de ciertos créditos hipotecarios
Con base en el artículo 15, fracción I, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, esta disposición tiene como objetivo principal fomentar la compra de vivienda y facilitar que más personas puedan alcanzar el sueño de tener su propio hogar.
La exención cubre los intereses generados por el financiamiento destinado a la adquisición, ampliación, construcción o reparación de una vivienda de uso habitacional. Sin embargo, las autoridades han aclarado que esta exención no abarca los costos relacionados con la gestión del crédito, como las comisiones por apertura o los intereses moratorios, los cuales siguen sujetos al IVA.
Requisitos para acceder a la exención
Para acceder al beneficio, debes cumplir con lo siguiente:
- Ser persona física (no persona moral ni empresa).
- Que el crédito hipotecario sea para adquirir, ampliar, construir o reparar una vivienda de uso personal, no para fines comerciales o de arrendamiento con fines de lucro.
- Contar con el contrato de crédito que especifique el destino habitacional del financiamiento.
- Acreditar, si el SAT lo requiere, que el inmueble es para uso propio y no forma parte de una actividad empresarial.
Quiénes estarán exentos del IVA
Este beneficio aplica únicamente a personas físicas que soliciten un crédito hipotecario para adquirir una vivienda destinada a uso personal, estableciendo criterios claros para determinar quiénes son elegibles.
Por otro lado, las personas morales quedan fuera de esta exención, ya que se considera que persiguen fines económicos y no cumplen con la definición de consumidores finales del inmueble.
Paso a paso para verificar y aplicar el beneficio
- Revisa tu contrato de crédito hipotecario y confirma que el destino declarado sea la adquisición, construcción o mejora de tu vivienda de uso personal.
- Solicita a tu banco o Sofom el estado de cuenta donde se detallen los intereses cobrados y confirma que no incluyan IVA en ese concepto.
- Verifica que las comisiones (apertura, avalúo, moratorios) sí incluyan IVA, ya que estas no están exentas.
- Conserva tu Constancia de Situación Fiscal y tu contrato como respaldo documental, por si el SAT solicita acreditar el uso personal de la vivienda.
- Si detectas un cobro indebido de IVA sobre los intereses, presenta una aclaración directamente con tu institución financiera; en caso de no resolverse, puedes acudir a la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
Costos y montos: qué sí y qué no lleva IVA
| Concepto del crédito hipotecario | ¿Lleva IVA? |
|---|---|
| Intereses del crédito (persona física, vivienda de uso personal) | No |
| Comisión por apertura del crédito | Sí |
| Intereses moratorios | Sí |
| Avalúo del inmueble | Sí |
| Gastos notariales y de escrituración | Sí (según el servicio) |
| Crédito hipotecario contratado por persona moral | Sí, no aplica la exención |
Como referencia, el IVA en México equivale al 16% del valor del concepto gravado. En un crédito hipotecario con intereses anuales elevados, aplicar correctamente la exención puede representar un ahorro considerable a lo largo de los años del financiamiento, por lo que conviene revisar el desglose de tu estado de cuenta cada bimestre.
Razones detrás de la exclusión de empresas y personas morales
La Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió que la exención fiscal para la adquisición de vivienda aplica únicamente a personas físicas, dejando fuera a empresas y personas morales.
En el amparo directo en revisión 3721/2024, los ministros señalaron que esta medida tiene un objetivo social claro: garantizar el acceso a una vivienda digna, en cumplimiento con los principios establecidos en el artículo 4 de la Constitución.
Según la Corte, las empresas no califican para este beneficio debido a su naturaleza económica y al hecho de no ser consumidores finales. La exención está destinada exclusivamente a apoyar a las personas físicas, no a promover actividades comerciales en el mercado inmobiliario. Además, la resolución destacó que esta interpretación no compromete la seguridad jurídica, ya que el propósito y alcance de la medida son claros: beneficiar a quienes buscan una vivienda para uso personal.
Errores comunes al reclamar la exención
- Confundir intereses con comisiones. Solo los intereses del crédito están exentos; comisiones, avalúos y moratorios sí pagan IVA.
- Tramitar el crédito a nombre de una persona moral esperando el mismo beneficio: la exención no aplica a empresas.
- No conservar el contrato ni los estados de cuenta, lo que dificulta acreditar el uso habitacional ante una revisión.
- Asumir que toda vivienda califica, cuando el destino debe ser uso personal y no una inversión con fines de renta o reventa a corto plazo.
- No revisar el desglose del estado de cuenta bancario, donde a veces se agrupan conceptos y puede pasar desapercibido un cobro indebido de IVA.
Si además necesitas aclarar tu situación fiscal general ante el SAT, revisa nuestra guía sobre el SAT ID para trámites en línea, o consulta cómo funciona tu Constancia de Situación Fiscal si el banco te la solicita como parte del expediente del crédito.
Preguntas frecuentes
¿Qué créditos hipotecarios están exentos de IVA? Los créditos contratados por personas físicas para adquirir, ampliar, construir o reparar una vivienda de uso personal. Solo los intereses generados quedan exentos, no las comisiones.
¿Las personas morales pueden acceder a esta exención? No. La Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió que el beneficio aplica exclusivamente a personas físicas, ya que las empresas no se consideran consumidores finales del inmueble.
¿Las comisiones bancarias también están exentas de IVA? No. La exención cubre únicamente los intereses del crédito; comisiones por apertura, avalúo e intereses moratorios siguen sujetos al IVA conforme a la ley vigente.
¿Necesito hacer algún trámite ante el SAT para aplicar la exención? No es necesario un trámite adicional; la exención se aplica automáticamente en el cálculo de intereses del crédito por parte de la institución financiera.
¿Qué pasa si mi banco me cobra IVA sobre los intereses por error? Puedes presentar una aclaración directamente con tu banco o Sofom, y si no se resuelve, acudir a la Condusef para iniciar una reclamación formal.
¿La exención aplica si compro una vivienda para rentarla? No necesariamente. El beneficio está pensado para vivienda de uso personal; si el destino es una actividad comercial o de arrendamiento con fines de lucro, puede no calificar.
¿Debo conservar algún documento como respaldo de la exención? Sí, conserva tu contrato de crédito, los estados de cuenta y, de preferencia, tu Constancia de Situación Fiscal, por si necesitas acreditar el uso personal de la vivienda.
¿Este beneficio es nuevo en 2026 o ya existía? El fundamento legal (artículo 15, fracción I, de la Ley del IVA) ya existía; lo que se reforzó en años recientes fue la interpretación judicial que confirma su alcance exclusivo para personas físicas.